España en crecimiento: Gestiono

Cuando Martín-Fadesa cayó en 2008, muchas barbasse pusieron a remojo. El país estaba lleno de promotoras hijas de las mitosisde constructoras y bancos. España se llenaba de edificios y era necesarioexplorar  el mercado internacional:grandes extensiones de suelo virgen y barato acompañadas de costes de mano deobra, maquinaria y materiales ridículos; así que muchos emprendedores españolesno dudaron en colorear La India, Oriente Medio y Latinoamérica con planesurbanísticos, complejos residenciales, campos de golf, marinas deportivas yplayas privadas. Se construía poco y se diseñaba mucho, vendiendo opciones deapartamentos futuros y traspasando la idea a otros promotores que pagaban losfuturos proyectos cada vez más caros mientras buscaban la financiaciónnecesaria para levantarlos. Y mientras los papeles pasaban de mano en manosubiendo su precio, los bancos cerraban el grifo y los compradores se asustaban;así que los terrenos más afortunados seguían tan salvajes como antes, mientrasque muchos otros se quedaron a medio construir. Eso sí, las facturas de losconsultores, arquitectos, ingenieros, ambientalistas y entes público que habíantrabajado en aquellos planos, memorias e informes había que pagarlas… y lahistoria ya sabemos cómo sigue entre bolas de nieve que crecen y burbujas que revientan.

Tras la explosión, la mayoría buscaba por dóndesalir de entre las ruinas y algunos pocos se preguntaron por qué tenían quedejar de hacer lo que sabían hacer, así que se quedaron y empezaron por ponerlos pies en el suelo. Águeda Uña se vio en 2009 en medio de la catástrofeinmobiliaria; antes de escapar, echó un vistazo a las cosas que podrían merecerla pena dentro del sector. Nace GESTIONO.

Águeda,¿por qué decidiste insistir en el ámbito inmobiliario?, ¿qué posibilidadesveías entre los restos que dejó la bomba?

Realmente toda mi vida profesional ha estadoligada al sector inmobiliario. GESTIONO nace por necesidad, me quedo sintrabajo con motivo de la gran debacle inmobiliaria y tengo que replantearme quéhacer. Comenzamos dando servicios a bancos que estaban adquiriendo de formadesmesurada bienes inmuebles con la fórmula de "daciones en pago" y necesitabanprofesionales que se ocuparan de recopilar toda la documentación y se encargarande una postventa nada fácil.

En realidad, todo esto fue solo el trampolín paratener ingresos y poder llevar a cabo la idea que me ilusionaba: promoverviviendas más humanas. Todo nace de una necesidad de mi propia familia y de algunosamigos cercanos. No existen viviendas amplias, ¡4 ó 5 dormitorios es misiónimposible en Madrid! El ajuste del sector permitía poder llevar a cabo unproyecto que a precios razonables hiciera posible que familias pudieranconstruirse su casa. Y así empezó todo.

En el sector inmobiliario la única forma nueva depromover hoy es mediante la gestión "pura" de cooperativas, las familias seconvierten en protagonistas de la construcción de su vivienda de la mano de lasgestoras, que les traducen todo el complicado proceso inmobiliario.

El sector se ha humanizado, porque el fin de lapromoción de viviendas ya no es la expectativa de una revalorización a cortoplazo, sino satisfacer una necesidad. Además, ya no se hacen viviendas como"churros": todas iguales y sin tener en cuenta el que luego la habitará, sinoque el destinatario final – a través de la gestión en régimen de cooperativa -participa activamente en el proceso de construcción de la "casa de su vida".

Este nuevo concepto de promoción es el nicho demercado de Gestiono.

¿Cómogestiona  GESTIONO una promoción enrégimen de cooperativa?

Nos encargamos de todo el proceso inmobiliario,desde la búsqueda de suelo hasta la entrega final de las viviendas (gestión delicencias, búsqueda de financiación, comercialización, legal, fiscal…etc). Entodo este proceso implicamos mucho a los cooperativistas, que participan desdeel inicio en todas las decisiones, ya que nuestra gran preocupación es latransparencia y la realización de viviendas que se ajusten a la necesidad realde la familia que se embarca en esta aventura. Por eso decía que se hahumanizado la construcción de viviendas.

Para haceruna cooperativa inmobiliaria hacen falta, por lo menos, suelo, proyecto,cooperativistas y financiación. El diseño es necesario antes de que lleguen lasaportaciones de los cooperativistas y los fondos del banco. Vuestrosproyectistas comparten con GESTIONO el riesgo de la promoción, cobran si lacosa sale ¿Cómo es posible establecer este tipo de colaboración? ¿Qué clase derelación y vínculo tenéis con ellos?    

Aquí arriesgamos todos. El éxito decomercialización de la cooperativa es establecer un vínculo de confianza con elcliente. Después de todos los fiascos que ha habido e han producido en estesector, nuestros clientes tienen que confiar en nosotros para poner en juegotodos sus ahorros y pueden hacerlo porque todos arriesgamos desde el principio.

GESTIONO trabaja con MYCC Oficina deArquitectura, que participa de esta implicación de la que hablo. El proyectoarquitectónico es el elemento diferenciador de las cooperativas que tienenéxito hoy en día y es lo más importante para nosotros. Trabajamos de formaconjunta, asumiendo riesgos: cobramos cuando el proyecto consigue lafinanciación y es viable. MYCC se ha hecho una pieza fundamental y nuestra relaciónse basa en la confianza mutua en lo profesional y en la concepción del trabajoque tenemos ambas empresas. MYCC me ha demostrado que sabe cuál es laarquitectura necesaria en estos tiempos y es muy enriquecedor lo que estásuponiendo profesionalmente esta simbiosis para mí, ¡lo que estoy aprendiendo!

Vosotrosofrecéis a los cooperativistas cosas que no existen en el saturado mercado dela vivienda

Lo he comentado anteriormente: confianza,profesionalidad, transparencia y permitir al cliente que sea partícipe de laconstrucción de su vivienda. Esto genera una relación de confianza que haceposible la consecución de los proyectos.

"Elpréstamo no fluye", esta frase está a punto de elevarse a la categoría deaxioma, y, sin embargo, GESTIONO entregará próximamente 19 viviendasunifamiliares en Madrid, ¿cómo se han conseguido financiar?

Este es el gran problema de hoy. El ajuste delsector ha hecho que quien compra una vivienda sea realmente quien puedepagarla. Se ha dado la vuelta al proceso. Antes tenías la financiación deinicio y luego se comercializaba, ahora todos arriesgamos desde el principio: gestoray arquitectos creamos un proyecto atractivo, los cooperativistas  se adhieren y cuando está completa lacooperativa al cien por cien, entra la financiación. La fórmula funciona porquelos cooperativistas aportan un porcentaje elevado del coste de la vivienda y tienenlos ratios de solvencia que la entidad financiadora requiere.

Aun así, este el punto más complicado de todo elproceso.

Llegado aeste punto, podríamos empezar a pensar que ladrillo no es necesariamentesinónimo de especulación.  

La especulación ha sido el gran problema de estesector. En este momento, promover a precios razonables y, sobre todo, construirviviendas "más humanas" es posible porque las cosas están volviendo a su ser.La crisis está expulsando del sector toda la cadena de intermediarios einterminables comisiones que hinchaban los precios a lo largo del procesoinmobiliario. Además, las escasas transacciones de suelo que se realizan estánsiendo acordes con el mercado. Quien compra hoy suelo, lo hace por unanecesidad real: se compra para construir viviendas en un periodo corto detiempo; esto ha sacado del mercado todas la operaciones especulativas propiasde la "época dorada" y que hicieron que los precios subieran como la espuma.

Estamos volviendo a la esencia del sector:construir viviendas para  satisfacer unanecesidad real. Las familias que se embarcan hoy en día en la construcción desus casas, no pueden pagar un sobreprecio, entre otras razones, porque no hayfinanciación.  Por tanto, la nueva formade promoción a través de la gestión de cooperativas, en la que todosarriesgamos, ha hecho que los precios se ajusten.

Elimprevisible instante en el que decidiste arrancar GESTIONO entre los restos dela explosión  fue…    

Lancé GESTIONO, en primer lugar, porque tenía clientesa los que atender ya que se quedaron sin el servicio que les daba la antiguaempresa para la que trabajaba. En ella, había dado anteriormente los primerospasos armando un equipo comercial con el que posteriormente montaría laempresa. En un par de ocasiones rechacé puestos de dirección porque, además deofrecer propuestas poco atractivas (económicas y de horizonte), vi todo el bienque se generaría poniéndome en primera fila, como protagonista. Sinceramente,creo que la salida de la crisis implica, en nuestro país, la iniciativaprivada.

Insisto, arranqué, principalmente, por necesidad:quedarte sin trabajo te empuja y provoca a replantearte por dónde tirar…, perosobre todo por el deseo de construir, que lo he tenido desde que inicié elMaster Inmobiliario por el que decidí dedicarme a este sector. Con mi carácter nova el ser aventurera, emprendedora …etc – siempre he sido la típica persona muytrabajadora que esperaba tener un puesto por cuenta ajena en el que me mandaranqué hacer – pero cuando la realidad te golpea con la pérdida del trabajo, teobliga a tomarte en serio tu deseo.